（2009年8月（yuè）13日大（dà）连市人民政府令第105号（hào）公（gōng）布（bù））
第一章 总 则
第一条 为（wéi）了实施国务（wù）院《物业管理（lǐ）条例》，结合大连市实际，制定本（běn）办法（fǎ）。
第二条 大连市行政区域内（nèi），业主（zhǔ）通过选聘（pìn）物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约（yuē）定，对房屋（wū）及配套的（de）设施设备和相关场地进（jìn）行维（wéi）修、养护、管（guǎn）理，维（wéi）护物（wù）业管理（lǐ）区域内的环境卫（wèi）生和相关秩（zhì）序的（de）活动，适用本办法。
第三条 市及县（市）区房地产行政主（zhǔ）管部门（mén）负责本行（háng）政区域（yù）内物业管理活动的监督管（guǎn）理工（gōng）作。
大连经济技术开（kāi）发区管理委（wěi）员会等市（shì）人民（mín）政府派出机构，负责管理范围内物业（yè）管理活动（dòng）的监督管理工（gōng）作。
价（jià）格、民政（zhèng）、工商、建设（shè）、城（chéng）建、城（chéng）乡规划、公（gōng）安等（děng）行（háng）政管理部门依据各（gè）自职责（zé），负责与物业管（guǎn）理（lǐ）活动有关的工作。
街道（dào）办事处、乡镇人民政（zhèng）府应（yīng）当协调物业管（guǎn）理与社（shè）区建设的关系，协助（zhù）房地产行政（zhèng）主（zhǔ）管部（bù）门对物业管理活（huó）动进行监督管（guǎn）理。居民委员会应当依法（fǎ）履行职责，支持、指导业主委员会（huì）日（rì）常工作（zuò）。
第（dì）四条 鼓励依（yī）法成（chéng）立物业（yè）服务行业（yè）协会（huì）。物（wù）业服务行业协（xié）会应当加（jiā）强行业指（zhǐ）导和行业自律，规（guī）范经营行为，培训从业人员（yuán），调解（jiě）行业内部争议，维护会员合法（fǎ）权益，促进（jìn）行（háng）业健康发展。
第二章 业（yè）主及业主大会
第五条 房屋的所（suǒ）有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下（xià）列（liè）权利：
（一）按照（zhào）物业服务合（hé）同的约定，接受物业服务企业（yè）提（tí）供的服务；
（二）提（tí）议召（zhào）开业（yè）主大会会议，并就物业管理的有（yǒu）关事项提（tí）出建议（yì）;
（三）提出制（zhì）定和修改管理规（guī）约、业主大会议事规则的建议；
（四（sì））参加业主大会（huì）会（huì）议，行使投（tóu）票权；
（五（wǔ））选（xuǎn）举业主委（wěi）员会委员，并享有被选（xuǎn）举权（quán）；
（六）监督业（yè）主委员会的（de）工作；
（七（qī））监督物业服务企业履行（háng）物业服（fú）务合同；
（八）对物业共（gòng）用部位、共用设施设备和相关场（chǎng）地使用情况享（xiǎng）有知情权和监督权；
（九）监督物业共用（yòng）部位、共用设施设备专项（xiàng）维修资金（以（yǐ）下简称（chēng）专项维修（xiū）资金）的管理（lǐ）和使用；
（十）法律、法（fǎ）规（guī）、规章规（guī）定的其他权利（lì）。
第六条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管（guǎn）理规（guī）约（yuē）、业主大会议事（shì）规（guī）则，履行物业服务（wù）合同；
（二）遵（zūn）守物业（yè）管理（lǐ）区域（yù）内物业（yè）共用（yòng）部位（wèi）和（hé）共（gòng）用设施设（shè）备的使（shǐ）用、公共秩序和环境卫生的维护（hù）等（děng）方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和（hé）业主（zhǔ）大会授权业主（zhǔ）委员会作出的决定（dìng）；
（四（sì））按照国家有关（guān）规（guī）定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务（wù）费用（yòng）；
（六）参加（jiā）业主大会时（shí）遵守大会程序；
（七）向（xiàng）物业服务企业（yè）提供详实、准确的联（lián）系方式（shì）；
（八（bā））接受业主大会（huì）、业主委员会对其履行业主（zhǔ）义务的监督；
（九）法律、法（fǎ）规、规章规定的其他义务。
第七（qī）条 下列事项由业主共同决定（dìng）：
（一）制（zhì）定和修（xiū）改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管（guǎn）理规约；
（三）选（xuǎn）举业主委员（yuán）会或者（zhě）更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业（yè）；
（五）筹（chóu）集和使用专项维（wéi）修资金；
（六（liù））改建、重建建筑物及其附属设（shè）施；
（七）有关（guān）共（gòng）有和共同管理（lǐ）权利的其他（tā）重大事项。
决（jué）定前（qián）款（kuǎn）第（五）项和第（dì）（六）项规定的事项，应当经专有部分占（zhàn）建（jiàn）筑物总面积（jī）三分之二以上的业主（zhǔ）且（qiě）占（zhàn）总人数三分（fèn）之二以（yǐ）上的（de）业主同意；决（jué）定前款其他事项，应当经专有（yǒu）部分占建筑物总面积过半数的业主且（qiě）占总（zǒng）人（rén）数过半数（shù）的业主同意（yì）。
第八（bā）条 新（xīn）建物（wù）业项目，包括分期（qī）建（jiàn）设和多个单（dān）位（wèi）开发建设，其配套设施设备（bèi）和相关场地是共用的，应当划分为一个物业管理区域。但是，该（gāi）物业项目（mù）规模（mó）较大且被市政道（dào）路分割或者独立封闭的，可以（yǐ）划分为若（ruò）干个（gè）独立的物业（yè）管理（lǐ）区域。
新建物业项目的物业管理区域，由城乡规划主管（guǎn）部门在（zài）详细（xì）规划图上明（míng）确。
第九条 同一个物业管理区域内的业主应当依法成立一个业主大会。
房（fáng）屋实际交付使用的（de）专（zhuān）有（yǒu）部分占建筑物总面（miàn）积（jī）百分之五十以（yǐ）上的（de），可以成立业主大会。
第（dì）十条 物业管（guǎn）理区域（yù）符合成立业主（zhǔ）大会条件并准（zhǔn）备成立业主大会（huì）的（de），由建设（shè）单位（公有住房出售单位）在（zài）三十（shí）日内，书面向物业所（suǒ）在地县（市（shì））区房地产行政主管部门提出成（chéng）立首次业主大会的报告，同时提（tí）供物业出售和（hé）业主入住明细、物业基本情况等材料。
房（fáng）地产（chǎn）行政主管部门自接到报告之日（rì）起三十个工作日内，会（huì）同街道办事处或者乡（xiāng）镇人民政府指导组建（jiàn）业主大会筹备组。筹备（bèi）组由业主（zhǔ）代表（biǎo）三（sān）人（rén）、街道办事处（chù）或者乡镇人民政府和建（jiàn）设单（dān）位（公有住（zhù）房出（chū）售单位（wèi））的代表各一人共五（wǔ）人（rén）组成；其中业主代表（biǎo）由业主推选或者在街道办事处、乡镇人民政府的指（zhǐ）导下选定。筹备（bèi）组成（chéng）员名单确定后（hòu），在物业管（guǎn）理区域内书面公告。
建设单位（公有住房（fáng）出售单位（wèi））未提出成立首次（cì）业主大会（huì）报告的，经百分之二（èr）十以上（shàng）业主提议，可（kě）以书面向物（wù）业（yè）所在地县（xiàn）（市）区房地产行政主管部门提出成立首次业主大会的报告。符合条（tiáo）件的，房地产行政主管（guǎn）部门按照前（qián）款规定（dìng）指导组建业（yè）主大会筹备（bèi）组，建设单位（公（gōng）有住（zhù）房出售（shòu）单位）提供物业（yè）出售和业主入住明细、物业（yè）基本情况等材料。
筹备成立首次（cì）业主大会的费用（yòng），由业主和建设（shè）单位（公有住房（fáng）出售（shòu）单位（wèi））按所（suǒ）拥有的建筑面积（jī）承担（dān）。
第（dì）十一条 业主大会筹备（bèi）组履行下列职责：
（一）确定会议召开（kāi）的时间、地点、形（xíng）式和内容；
（二）参（cān）照市房地产行政主管部门制（zhì）订的（de）示（shì）范（fàn）文本，拟定业主（zhǔ）大会议事规则草案和管理规约（yuē）草案；
（三）确认业主身份（fèn），核定业主（zhǔ）的投票（piào）权数；
（四）拟定业主委员会委员（yuán）候选人产生办法，组织推（tuī）荐业主委（wěi）员会候选人；
（五）做好会议的（de）其（qí）他准备工作（zuò）。
前款第（一（yī））项、第（dì）（二）项、第（三）项、第（四（sì））项规定的事（shì）项，应当在会议（yì）召开（kāi）十五日前，在物业管理（lǐ）区域内书面公告。
第十二条 物（wù）业管理（lǐ）区域内业（yè）主人数较多的，可以以幢、单元、楼层等为（wéi）单位，推选（xuǎn）一名业主代表（biǎo）参（cān）加业主（zhǔ）大会会议（yì）。推（tuī）选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业（yè）主大会会议三日前，就业主大会会（huì）议（yì）拟讨论的（de）事项书面征求（qiú）其所代表的业主（zhǔ）的意见。需投（tóu）票表决的，业主赞（zàn）同、反对及弃权的（de）具（jù）体（tǐ）票数经本人签字后（hòu），由业主代表（biǎo）在业主大会会议上代为（wéi）投（tóu）票。
业主可（kě）以委托代理人参（cān）加业主大会会议，代理（lǐ）人应（yīng）当持（chí）业主书面（miàn）委托（tuō）书并（bìng）根据委托内容（róng）进行投票表决（jué）。数人共（gòng）有一个物业的，共有人可以（yǐ）推选其中（zhōng）一人参加业（yè）主大会会议。
第十三（sān）条（tiáo） 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约（yuē）束力。业主大会或者业主委员（yuán）会的决（jué）定侵害业（yè）主合法权益的，受侵害的业主可以请（qǐng）求人民法院（yuàn）予（yǔ）以（yǐ）撤销。
第十（shí）四条 业主大会应当依法选举产生一个业主（zhǔ）委（wěi）员会。
业主委员（yuán）会（huì）由委员（yuán）五人以（yǐ）上十（shí）五人以下单数组成，具体人数根据该物业管（guǎn）理（lǐ）区域的实际情况确定。业主委（wěi）员会（huì）委员（yuán）的任期由业主大（dà）会议事规则规（guī）定（dìng）。
业主委员会应当自选（xuǎn）举产生（shēng）之日起三日内召开（kāi）首（shǒu）次业主委员会会议，推（tuī）选产生业主委员会主任一人，副（fù）主任一（yī）至二人（rén）。
业主委员会委（wěi）员本人、配偶（ǒu）及其近亲属不得在为本物（wù）业管理区域提供服务的物业服务企业任职。
业主大（dà）会在选举业主（zhǔ）委员会委员的（de）同时，具（jù）备条件（jiàn）的，应当选举出业主（zhǔ）委（wěi）员会候补委员。候补委员列席业主委员会（huì）会议，不具有（yǒu）表决权（quán）。在个别业主委员会委员资格终止（zhǐ）时，经业主委员会（huì）决定，从候补委员中按（àn）照得票多少依次（cì）递补（bǔ），并在本（běn）物业管理区域（yù）内公（gōng）示。
第十五（wǔ）条 业主委员会委员应当符合（hé）下（xià）列条件：
（一）是本物业管理区（qū）域内具有完全民事行为能（néng）力的业（yè）主；
（二）模范履行（háng）按时交纳物业服务费用及其他业主（zhǔ）义（yì）务；
（三）热心（xīn）公益事业，责任心强，公正廉洁（jié），具有（yǒu）一定的组织能力；
（四（sì））具备（bèi）与物业管理相关的专业知识；
（五）身体（tǐ）健康，有必要的工作时间。
第十六条（tiáo） 业主委员（yuán）会（huì）应当自选举（jǔ）产（chǎn）生之日（rì）起（qǐ）十日内，将业主（zhǔ）委员会委员的姓名、性（xìng）别、年龄（líng）、住（zhù）址（zhǐ）、工作单位等情（qíng）况（kuàng）在（zài）本物业管理（lǐ）区域内显著位置公示。
业主委员（yuán）会（huì）应当自选举产生（shēng）之日起三十（shí）日内（nèi），向物（wù）业所在（zài）地县（市（shì））区房地产行政主管部门和街道办事（shì）处、乡镇人民政府备案（àn）。备案材料中应当载（zǎi）明业（yè）主大会成立（lì）情况、业主大会（huì）议事（shì）规则（zé）、管理规约、业主（zhǔ）委员会委员名单和各项表决结果。备案材料齐全的，物业所在地县（市）区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇（zhèn）人民（mín）政府出具备案回执。
业主委（wěi）员会的印章刻制，按照（zhào）市房地产行政主管部（bù）门与市公安部（bù）门（mén）的（de）规定执行。
第十（shí）七（qī）条 业（yè）主大会定期会议应（yīng）当按（àn）照（zhào）业主大会（huì）议事规则（zé）的规（guī）定（dìng）由业主委员会组（zǔ）织召（zhào）开。物业管理（lǐ）区域（yù）内（nèi）有（yǒu）百分之二十（shí）以（yǐ）上业（yè）主提议，或者经业主委员会决定，业主委员（yuán）会应当组织召开（kāi）业（yè）主大会临时会议。但是（shì），已经业主大会决定的事项，在下次业主（zhǔ）大会定期会议召（zhào）开前，不得提议（yì）召开业主大会临时会议重新决定。
物业（yè）管（guǎn）理区域召开业主大会会议（yì）前，业主委员会应（yīng）当（dāng）告知（zhī）相关的居民委员（yuán）会。居民委员会可以派（pài）员（yuán）列席。
业主委（wěi）员会不按规定组织召开（kāi）业主大会会议（yì）的，物业所在地的县（xiàn）（市）区（qū）房地产行（háng）政（zhèng）主管部（bù）门应（yīng）当（dāng）责令业主委员（yuán）会限期（qī）组织召开；逾期仍不召（zhào）开（kāi）的，经百分之二十以上业主申请（qǐng），由物业（yè）所在地县（市）区（qū）房地（dì）产（chǎn）行政主管部门会同（tóng）街道（dào）办事处（chù）、乡镇人民政府指导（dǎo）业主召（zhào）开。
第十八条 业主委员会执行业（yè）主大会的决定事项，履（lǚ）行下列职责：
（一（yī））召集业主大（dà）会（huì）会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主（zhǔ）与业主大会选聘（pìn）的物业（yè）服务企业（yè）签订物（wù）业服务合（hé）同；
（三）及（jí）时了解业主、物业使用人（rén）的意见和建议，掌（zhǎng）握物业服务（wù）企业履（lǚ）行物业服务合同情况（kuàng）；
（四（sì））监督管理规约的（de）实施；
（五）法（fǎ）律、法规以及（jí）业主大会赋予的其他职责。
第十（shí）九条 三分之一以上业主委员会委员提（tí）议（yì）或者（zhě）业主委员会主（zhǔ）任认为有必要（yào）的，应当召开业主（zhǔ）委员会会议。业（yè）主委员会会议每年至少召（zhào）开一次。
召开业主委员会会议，应当有过半数（shù）委员出席。业主委员会作出（chū）决定（dìng）应（yīng）当经全体委员人数（shù）的半（bàn）数以上（shàng）书面（miàn）同意。
业主委员（yuán）会的决定应当自决定作（zuò）出之日起三（sān）日（rì）内在物业管理（lǐ）区（qū）域内公（gōng）告后生效。
第二（èr）十条 业主委员会有下列（liè）情形之一（yī）的，应当召开业主（zhǔ）大会予以改选：
（一（yī））过半数以上委（wěi）员不履行职责的；
（二（èr））多次侵犯（fàn）业（yè）主合法权益又不（bú）整改的；
（三）做（zuò）出（chū）违法或者错误决定（dìng），经有关行政主（zhǔ）管部门责令改正，但拒不（bú）改（gǎi）正或者拖延（yán）改正的。
业主委员会不召集业主大会改选的，经百分之二十以上业（yè）主申（shēn）请，物（wù）业所在（zài）地（dì）县（市）区房地产行政主管部门可以会同街道办事处、乡镇人（rén）民政府（fǔ）组织召开业主大（dà）会改选。新的业主委员会成立后（hòu），按照本办法第（dì）十六条的规定（dìng）公示、备案。
第二十一条 业主（zhǔ）委员（yuán）会委员、候补委员（yuán）不再（zài）是本物业管理区域内业主（zhǔ）的，其委员（yuán）、候补（bǔ）委员资格自行终（zhōng）止（zhǐ）。
业（yè）主委员会委（wěi）员、候补委（wěi）员有下列情形之一的，业主（zhǔ）委员会会议可以决定终止其委（wěi）员、候补委（wěi）员（yuán）资（zī）格：
（一）以书面形式向业主大（dà）会或者业主委员会提出辞职（zhí）的；
（二）受过刑事处（chù）分的（de）；
（三（sān））因疾病等原（yuán）因丧（sàng）失履行职责能力的；
（四）不履行业（yè）主义（yì）务（wù）的；
（五）无（wú）正当理由连续（xù）三次不（bú）参加（jiā）业（yè）主委员会会议（yì）的；
（六）不宜继续担任业主委员会（huì）委员、候补（bǔ）委员（yuán）的其（qí）他情形。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起（qǐ）三（sān）日（rì）内将其（qí）保管的有关（guān）财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物交还（hái）给业主委员会。
第二十二条 业主委员会根据业主大会议事规则规定的任期届满二（èr）个月前，应当（dāng）召集业主大（dà）会（huì），组织换届选（xuǎn）举；无力召（zhào）集业主大会、组织（zhī）换届选举的，由物业所在地县（市）区房地产行政主（zhǔ）管部（bù）门（mén）会同街道办事处、乡（xiāng）镇人民政府（fǔ）组织换届选举。
第（dì）二十三条 物（wù）业管理区域不成立业（yè）主大会的，可以由房地（dì）产（chǎn）行政主（zhǔ）管（guǎn）部门会同街道办事处、乡镇人（rén）民政（zhèng）府，在征得专有部分占（zhàn）建（jiàn）筑物（wù）总面积过（guò）半数（shù）且总人数过半数的业主同意后（hòu），将本办（bàn）法第七条第（二）项、第（四）项、第（五）项、第（六）项、第（七）项事项，委托物业管理（lǐ）区域所在地的（de）居（村）民委员会组织实施。委托期限为（wéi）三年，可（kě）以连（lián）续（xù）委（wěi）托。
按照（zhào）城市总体规划属于农村城（chéng）市化范围内的住宅（zhái）项目，需要对房屋（wū）及配套的设施（shī）设备（bèi）和相关（guān）场地进行维（wéi）修（xiū）、养护（hù）、管理，维（wéi）护本区域环境（jìng）卫（wèi）生和相关秩（zhì）序的，可以（yǐ）由居（村）民（mín）委员会参照业主委员（yuán）会职责（zé），按照有关法律、法规和规章的规定开展（zhǎn）工作。
第（dì）二十（shí）四条 业（yè）主大会、业主委员会和（hé）接受委托的居（村）民委员会开展工作的经（jīng）费（fèi）由全（quán）体（tǐ）业（yè）主承担，不得由物业服务企业承担。业（yè）主大会、业主（zhǔ）委员会和接受委托的（de）居（村）民委员会工作经费使用（yòng）情况应当定期在物业管理（lǐ）区域（yù）内公告（gào），接受业（yè）主的监督。
第（dì）三章 前期物（wù）业管理
第二十（shí）五条 建设单位应当在物（wù）业管理区域内（nèi）提供物（wù）业管理用房：建筑物总面积五万平方米（建筑面积，下同）以下的，为一百至二百平方米；超过五万平方米的，每（měi）五万（wàn）平方米以内，增加（jiā）五十至（zhì）一百平（píng）方米。物业管理用房中的（de）业主委员会用房面（miàn）积（jī）不低于（yú）三十平方米。
物业管理用房（fáng）应当为地面以上的独立成套房屋，水（shuǐ）、电、煤（méi）气、暖气、通信、排（pái）水等设施设备齐全，具（jù）备使用条件。门卫房、电（diàn）话交换机（jī）房、监控室、员工休（xiū）息室、换衣（yī）间、浴室、食堂、储藏室等（děng）面（miàn）积不计入（rù）物业管理用（yòng）房面积。
物（wù）业管（guǎn）理用房具体位置，由城乡规划（huá）主管（guǎn）部门在确定详（xiáng）细规划图（tú）时明确（què）。
物业（yè）管理用房的所（suǒ）有（yǒu）权依法（fǎ）属于业（yè）主。未（wèi）经业主大会同（tóng）意，任何单位和个（gè）人（rén）不（bú）得改变物业管理（lǐ）用（yòng）房的用（yòng）途。前期物业服（fú）务（wù）合同终止时，物业服务企业（yè）应（yīng）当将物业管（guǎn）理用房移交给业主（zhǔ）委员（yuán）会（huì）或者建（jiàn）设（shè）单位管（guǎn）理。
市房地（dì）产行政主管部门在核（hé）发商（shāng）品房预售（shòu）许可证和办理房（fáng）屋所有权初（chū）始登记时（shí），应当核查并（bìng）注明物业（yè）管（guǎn）理（lǐ）用（yòng）房房号。
第（dì）二十六条（tiáo） 住（zhù）宅（zhái）物业的建设（shè）单（dān）位，应（yīng）当通过（guò）招投（tóu）标（biāo）的方式选聘具有相应（yīng）资质的物业服务企业。招标时应当在发布招标公告或者发出投标（biāo）邀请书的十日前，持下列材（cái）料到物业所在地的县（市）区房（fáng）地产（chǎn）行政主管部（bù）门备案：
（一）建设项（xiàng）目中标确认书（shū）或者具有法（fǎ）律效力的其他批准（zhǔn）文件（jiàn）；
（二）经批准的（de）建设项目详细规划（huá）图（tú）；
（三（sān））招标公告或者投标邀请书；
（四）招标文件；
（五）法律、法（fǎ）规、规章规定的其（qí）他（tā）材料。
房地产行政主管部（bù）门发（fā）现招标有违（wéi）反法律、法规（guī）、规章行为的，应（yīng）当责令招标人改正。
选聘物业服务企业，投标（biāo）人少于三个或者同一物业管理区域住宅物业建筑面积在二（èr）万平方米（mǐ）以下（xià）的，经物业（yè）所（suǒ）在地（dì）县（市）区房地（dì）产行政主管部门批准，可（kě）以采用协议方（fāng）式选聘具（jù）有资质（zhì）的物业服务企业（yè）。
第二十七条（tiáo） 新建住宅物业，建（jiàn）设单位（wèi）应当在取（qǔ）得商品房预售许（xǔ）可证之前完成前期物业服务企业选聘（pìn）工作（zuò），并与中标或者协商选聘的物业服务企业签订前期物（wù）业服务合同。
建设单位在（zài）办理商品房预售（shòu）许可证时（shí），应当提供前期物业服务合同和物业服（fú）务方案，物业服务方案应当载（zǎi）明（míng）选聘物业服务企业情况。
第二十八条 建设单位销（预）售物业时（shí），应当将选聘的物业服（fú）务企业情况、前期物业服（fú）务（wù）合同、临时管理规约、物业（yè）管理区（qū）域（yù）图、物业服务内容、服务标准、物（wù）业服务费（fèi）标准（需注明以价格主管部门批准为（wéi）准）等事项，向物业（yè）所在地县（市）区房地（dì）产行政主管部门备案（àn）并在（zài）销售场所（suǒ）公示。物业（yè）买受人与建设单位签订物业买卖（mài）合同（tóng）时，应当书（shū）面承诺遵守临时管理（lǐ）规约及（jí）同意公（gōng）示的其他（tā）事（shì）项（xiàng）。
第二（èr）十九条 物业服务（wù）企业承（chéng）接物业时，应（yīng）当与建设单位（wèi）对（duì）物业（yè）共用部位、共用设施设（shè）备进行查验。经查验（yàn）存（cún）在问题的，双方应当书（shū）面（miàn）约定解决时限和方法。
物业共用（yòng）部位、共用设施设备有重大质量问题（tí）的（de），建设单位（wèi）应当进行整改。待整改完成，双方验收合格后，再（zài）行（háng）移交。
第三十（shí）条 建设单位（wèi）在物业竣工或者交接物业时（shí），应（yīng）当将物业管理（lǐ）区域内的下列资料（liào）分别移（yí）交城市建（jiàn）设档案馆和物（wù）业服务企业保管：
（一）竣工总平面图，单（dān）体建筑、结构、设备竣（jun4）工（gōng）图，配套设（shè）施（shī）、地下管网（wǎng）工程竣（jun4）工图（tú）等竣工（gōng）验收资料；
（二（èr））设施设（shè）备的安装、使（shǐ）用和维护保养等技术资料；
（三）物（wù）业（yè）质（zhì）量保（bǎo）修文件（jiàn）和物业使用说明文件；
（四）物（wù）业（yè）管理所必（bì）需的其他（tā）资（zī）料。
移交物业服务企业（yè）的前款资料归（guī）全体业主所有。物业服务企业因管理不善导致（zhì）资（zī）料丢失或（huò）者损坏的，应当负（fù）责补（bǔ）齐（qí）。前期（qī）物业（yè）服务合同终止时，应当全部移交给业主委员会或者建设单位。
第三十一条 建设单位（wèi）应当按照国家规定的保修范（fàn）围和保（bǎo）修期限，承担物业的保（bǎo）修（xiū）责任。物业服务企业（yè）对属于保修范围和保修期内的房屋质量问题，应当及时通知建设单位。建（jiàn）设单位应当立即通知施（shī）工单（dān）位到现场核查情况，予以保修。建设单位无法通知（zhī）施工单位或者（zhě）施工单位不按工程质量保修书（shū）约定进行保修的，建设单位（wèi）应（yīng）当另行委托其（qí）他（tā）单（dān）位保修。
建设（shè）单位不履行保修义务或者拖延（yán）履行保修义务的，物业服务企业可以向建设行政主（zhǔ）管部（bù）门反映，由建设行政主管部门依法进行监管。
保修期满或者保修范围以外的物业（yè）维（wéi）修、保养（yǎng）由物业服务（wù）企业（yè）按（àn）照物业服务合同的约定承（chéng）担。
第四（sì）章 物业管理（lǐ）服务
第三十二条 从（cóng）事（shì）物业服务的单位应（yīng）当自领取（qǔ）企业（yè）法人营业执（zhí）照之日起三十日内（nèi），向市房地产行政主管部门申请取得物业服务企业资（zī）质（zhì）证书。
物（wù）业服务企业资质证书不（bú）得转让、出租、出借。
第（dì）三十三条（tiáo） 物业服务企业（yè）应当在办公（gōng）地点显著位置，将物业（yè）服务企业资质证书、服务（wù）项目、服务标准、服务电话（huà）等（děng）公示，并（bìng）按（àn）照价格主管部门的（de）规定进（jìn）行收（shōu）费公示。
第三十四条 业主应当（dāng）根据（jù）物业服（fú）务合（hé）同的约定按（àn）时交（jiāo）纳物业服（fú）务费（fèi）用（yòng）。业（yè）主与物（wù）业使用人约（yuē）定由物业使用人交纳（nà）物业服务费（fèi）用的，从其约定，业（yè）主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者（zhě）尚（shàng）未（wèi）交给物业买受人的物业，物业服务费（fèi）用由（yóu）建（jiàn）设单（dān）位（wèi）按收费标准交纳（nà）。
违反（fǎn）物业（yè）服务合同约定，业主未按时交（jiāo）纳物业（yè）服务费用的，业主委员会应（yīng）当督（dū）促其限期交纳（nà）；逾期仍不交纳的，物业服务企业（yè）可以向（xiàng）人民法院起诉（sù）。
第（dì）三十（shí）五条 业主出租物业的，应当在（zài）物业租赁（lìn）合同中，对物业服（fú）务费用（yòng）的交纳作出约定，并在合（hé）同签订后十日内，将物业承租人（rén）、出租（zū）期（qī）限及物业费用的交纳等约（yuē）定事项（xiàng）书面告知业主委员会和物业（yè）服务企业。
物业转让时，买受（shòu）人应当（dāng）要求出卖人结清物业服（fú）务费和住房维修（xiū）费用。未结清的，由买卖双（shuāng）方（fāng）与（yǔ）物业服务企（qǐ）业约定结清（qīng）方式。
第（dì）三十（shí）六条 物（wù）业管理区域内，供（gòng）水、供电、供气、供热、通信、邮政、有（yǒu）线（xiàn）电视等（děng）单位，应当向接受其服务的最终用户收取相关费用。
物业服务企业接（jiē）受（shòu）委托代收前（qián）款（kuǎn）费用的（de），不得向（xiàng）业主（zhǔ）收取手（shǒu）续费等（děng）额外费用。
第三十（shí）七条 物（wù）业服务企（qǐ）业应（yīng）当履行物业服务合同，接受业主（zhǔ）、业主大会、业主委员会的监督。业主委员会应当就物业服务企业履行合同约定情况每年至少一次征（zhēng）求业主（zhǔ）意（yì）见，认为履行合同约定的，予以确认；业主要（yào）求（qiú）整改的，通知物业服务企业（yè）及时（shí）整改（gǎi）。
第三十（shí）八条 物业服务合（hé）同期（qī）满前，物业服务企业和业主委（wěi）员会无正当（dāng）理（lǐ）由不得单方面提前解除合（hé）同。一方依法或者依据合同（tóng）约定要求提前解除（chú）物业服务合（hé）同（tóng）的（de），应当提前二（èr）个月书面（miàn）告知对方及（jí）物业（yè）所（suǒ）在地县（xiàn）（市（shì））区房地产行政主（zhǔ）管部门。
物（wù）业服（fú）务合（hé）同期满二个月前，业主委员（yuán）会（huì）应当（dāng）召（zhào）集（jí）业主大会（huì）会议，讨论（lùn）决（jué）定（dìng）物业服（fú）务（wù）企（qǐ）业的聘用事项。业（yè）主大会（huì）决定继续聘用的（de），应当依法与物业服务企（qǐ）业签订新的物业服务合同；不继续（xù）聘用（yòng）的，应当按照本办法规定（dìng）重新选聘新的物（wù）业服务企业。
第三十九条（tiáo） 物（wù）业服务合同期满不再（zài）续订以及依法解（jiě）除或者依据合同约定提前解除的，原（yuán）物业服务企业应当自合同终（zhōng）止之日起十日内退出该物（wù）业管理区（qū）域。在退出物业管理区域之前，应（yīng）当按（àn）照国务院《物业管理（lǐ）条（tiáo）例》的规定，向业主（zhǔ）委员会或者新聘的物（wù）业服务企（qǐ）业移交物业（yè）管理所需资（zī）料、预（yù）收的物业服（fú）务费用及其（qí）收支账目（mù）和物（wù）业（yè）管理用房。
物（wù）业（yè）服务（wù）合（hé）同终止时（shí），业（yè）主（zhǔ）委员会与原物业服务企业应（yīng）当成立移交小组，负责处理相关债权债务和物业管理资料移交等事务。原物业服务企业不得以（yǐ）未结清债权债务为由拒绝移交或者退出（chū）。
物业服务企业退（tuì）出物（wù）业（yè）管理（lǐ）区域后，业主（zhǔ）大会尚未选聘出物业（yè）服务企业的，环境卫（wèi）生工作由城建部门委托（tuō）经核准的生活（huó）垃圾（jī）经营（yíng）性处（chù）置单位负责；物业共用设施设备、场地需要维修（xiū）养护的，由（yóu）利益相关的（de）业主按照规定使用专项维修资金维修；没（méi）有专（zhuān）项维修资金或（huò）者专（zhuān）项维修资金不足（zú）的，由（yóu）利益相关的业主自筹。
第四（sì）十条 业主、业主委员会、物业使用人和（hé）物业服务企业（yè）在物业管（guǎn）理活动中发生矛盾和争议（yì）的，可以（yǐ）向物业所在（zài）地的街道办事处（chù）、乡镇人民政府或者居民委（wěi）员会反映，街道办事处（chù）、乡镇人民政府或者居民委员（yuán）会应当及时进行调解。
市房（fáng）地产行政主管部门应当（dāng）建（jiàn）立物业投诉制度，对业主、业主委员会、物业使（shǐ）用（yòng）人和物业（yè）服务企业（yè）在物（wù）业管理活（huó）动中的（de）投诉，应（yīng）当依法及（jí）时调查、处理，并（bìng）将调查或者处理结果及时回复（fù）投诉人；属于其他行政（zhèng）管理部门职责的，市房地产行政（zhèng）主（zhǔ）管部门应当及时移交有关行政（zhèng）管理（lǐ）部门处理，并告知投诉人。
第（dì）五章（zhāng） 物（wù）业的（de）使（shǐ）用与维护（hù）
第（dì）四（sì）十（shí）一条 业主、物业使用人使（shǐ）用物业时（shí），应当（dāng）遵守（shǒu）法律、法（fǎ）规、规章（zhāng）和管理规约的规（guī）定，在供（gòng）水、排水、通风、采光、通（tōng）行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等（děng）方面（miàn），按照有利于（yú）物业安全（quán）使（shǐ）用（yòng），外观整洁以（yǐ）及公平合理、不损（sǔn）害（hài）公共利（lì）益和他人（rén）合法权益的原则，处理好相邻关（guān）系。
第（dì）四十二条 在物业管理区域内不（bú）得有（yǒu）下（xià）列行为：
（一）擅自拆（chāi）改（gǎi）房屋承重（chóng）结构；
（二）侵占、损坏公共场（chǎng）地（dì）、共用部位、共用设施设备（bèi）；
（三）擅自改变物业规划用途；
（四）违反规定饲养家禽、宠（chǒng）物；
（五）违反规定摆（bǎi）摊设点、占道经营；
（六）违反规定倾倒（dǎo）垃圾、污水和抛掷杂（zá）物（wù）；
（七）在建筑物、构筑物上违章（zhāng）搭建、涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传（chuán）品（pǐn）；
（八（bā））堆放易燃、易爆（bào）、剧毒或者含（hán）有放射性物（wù）质的物品，排放有毒、有害（hài）物（wù）质或（huò）者超（chāo）过规定（dìng）标准的噪（zào）音；
（九）违反（fǎn）规定（dìng）从事妨碍业主（zhǔ）正常生活（huó）的（de）经营活动；
（十）法律、法（fǎ）规、规章（zhāng）和管理规约禁止的其他行为。
有前款所列（liè）行（háng）为之一的，物业服（fú）务企业应当及时劝阻、制（zhì）止，督促改（gǎi）正（zhèng）；拒不改（gǎi）正的，应当及时向有关行政管理部门报告。有（yǒu）关行政管理部门在接（jiē）到报告（gào）后，应当依法对违（wéi）法行为（wéi）予（yǔ）以制止（zhǐ）或（huò）者依法处理（lǐ）。
第四（sì）十三条 业（yè）主或者（zhě）物业使用人（rén）装（zhuāng）饰装修（xiū）物业，应当（dāng）事先书面告知物业服务企业。物业服务企业按照（zhào）有关规（guī）定，与业主或（huò）者物业使用（yòng）人签订（dìng）物业（yè）装饰装修（xiū）协议，发现违反法律、法规（guī）、规章（zhāng）和协议行为的，应当制止。已造成（chéng）不（bú）良后果（guǒ）或者不听制止的（de），按照（zhào）建设部《住宅室内装饰装修管理办法》的规定处理。
第（dì）四十四条 物业管理区域内按照规划（huá）建（jiàn）设的公共建筑和共用（yòng）设施，不得改变用途。业主依法确（què）需改变公共建筑和共用设施用途的，业（yè）主委员会（huì）应当（dāng）持业主（zhǔ）大会决（jué）议到有关行政（zhèng）管理部门办理（lǐ）手续（xù），经批准的，由（yóu）业主（zhǔ）委员（yuán）会（huì）持有关批准文件告（gào）知（zhī）物业服务企业。涉及需要改变物（wù）业服务合同约定事项的，应当（dāng）与物（wù）业服务企业重新（xīn）约定（dìng）。
业主大会（huì）决定前款事项前，由业主委（wěi）员会征求物业服（fú）务企业的意见。物业服务企业根据（jù）法律、法规和（hé）规（guī）章的规定，认为不宜（yí）改变用途的，应（yīng）当向业主委员（yuán）会做（zuò）出书面说明。业主大会的决议违（wéi）反（fǎn）法律、法规和规章（zhāng）规定的，物（wù）业服务企业应当报告相关行政（zhèng）主管部门。
第（dì）四十（shí）五（wǔ）条 供水、供电、供（gòng）气、供热（rè）、通信、邮政（zhèng）、有线电（diàn）视等单位，应当依（yī）法承担物业管理区域内相关管（guǎn）线和（hé）设施设（shè）备的（de）维修（xiū）、养护的责任。
供水、供电、供气、供热、道路（lù）、排水、通信、邮政（zhèng）、有线（xiàn）电视等单位，在物（wù）业管（guǎn）理区域内的新增、养护（hù）、维修、更新（xīn）和改造工程,需（xū）要临时占用、挖掘道（dào）路、场地或者共用部位的，应当在计划施（shī）工十五日（rì）前，持施（shī）工计划书、图纸等（děng）材料，与物业服务企（qǐ）业就施工（gōng）时间、施工范围、恢复方式、违（wéi）约责任等事（shì）项签订协议后，方可施（shī）工。物业服务企业不得无故阻挠施工。
紧急抢险的，施工单（dān）位应当在抢险同时向（xiàng）物（wù）业服务企业通报，施工（gōng）后及时恢复（fù）原状。
第四十六条 车辆在物（wù）业管理区域内（nèi）公共场地或者占（zhàn）用业主共有道路的（de）停放、收（shōu）费、管（guǎn）理（lǐ）和费用的（de）使用办法等事（shì）项，由业主大会决定（dìng）。
物业管理区域停车场管理（lǐ）办法的示范文本，由市房地（dì）产行政主（zhǔ）管部门（mén）制定（dìng）。
第四十七条 利用物业共用部位、共（gòng）用（yòng）设施设备从事经营活动的，在（zài）向有关（guān）行政（zhèng）主管（guǎn）部门办理（lǐ）审批手续前，应当征得相关业主（zhǔ）、业主大（dà）会书面同意，并（bìng）征求物业（yè）服务（wù）企业意见。经批准的，应（yīng）当与（yǔ）物业服务企业签订（dìng）有（yǒu）偿使（shǐ）用协（xié）议（yì），所得收（shōu）益（yì）归（guī）全体业（yè）主所有，主要用（yòng）于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定（dìng）使用。
物业服务企业与物业共有部位、共用设施设备（bèi）的（de）经营者（zhě）签订有偿使（shǐ）用协议，不得损害业主的（de）合法权益。
第四十（shí）八条 利用（yòng）物（wù）业（yè）共用部位、共用（yòng）设施设备从事（shì）经营活动，应当遵守有关法律、法规和规章的规定，不（bú）得影（yǐng）响房屋安全和正常使用。
第四十九条 业主转让（ràng）或者出租（zū）物业时，应当将管（guǎn）理规（guī）约（yuē）、物业管理有关规定告知受（shòu）让人或者（zhě）承租人，受（shòu）让人或者（zhě）承租人应（yīng）当认真履（lǚ）行并承担相应责任（rèn）。
业主应当在物（wù）业转让合（hé）同或者租赁合同签订之日起十日内（nèi），将（jiāng）物业转让（ràng）或者出租的（de）有关（guān）情况（kuàng）书面告知物业（yè）服务企业。
第五十条 住宅（zhái）物业、住宅（zhái）小区（qū）内的非住宅物业或（huò）者（zhě）与单幢住宅楼结构相连的非住宅物（wù）业的（de）业主，应当按照国家有关规定交纳专项维（wéi）修资（zī）金。
专项维修资金属于业主（zhǔ）所（suǒ）有，专项用（yòng）于物（wù）业保修期（qī）满后物（wù）业共用部（bù）位（wèi）、共用（yòng）设施设备的（de）维修和更新、改造，不得挪（nuó）作他用。
第五十一条 物（wù）业共（gòng）用部位（wèi）、共用设施在（zài）保修期（qī）满后出现严（yán）重损坏，影响业（yè）主（zhǔ）和物业使用人（rén）正常生活和（hé）安（ān）全，业主不同意维（wéi）修的，市房（fáng）地产行政主（zhǔ）管（guǎn）部门可以（yǐ）组织物业服务企业（yè）维（wéi）修，并告知（zhī）业主大（dà）会，维修费用（yòng）在专项维修资金中支付。
第六（liù）章 法律责任（rèn）
第五十二条 建设单位（公有住房（fáng）出售（shòu）单位）违反本办法有下列行（háng）为（wéi）之（zhī）一的，由房地产行政（zhèng）主管部门责令限期（qī）改正，逾期不改（gǎi）正的，处五千元以上（shàng）一（yī）万元以下罚款：
（一）违反本办法第十条（tiáo）规定，不提（tí）出成立首次业主大（dà）会报告或者不提供物业出售和业主入住明细（xì）、物业（yè）基本情（qíng）况等材料的；
（二）违反本（běn）办法第二十八条规定，未将应当备案、公示的事（shì）项备案（àn）、公示的。
第五十（shí）三条（tiáo） 物业（yè）服（fú）务企业违（wéi）反本办法（fǎ）有下列行为之一的，由房地产（chǎn）行（háng）政主（zhǔ）管部门按照下列规定（dìng）处罚：
（一）违反本办（bàn）法第三十条第二款（kuǎn）规定，将（jiāng）资（zī）料丢失或者（zhě）损坏，又不补齐的，责令限期改正；逾期（qī）不改正的，处五千元以上一万（wàn）元以下罚款；
（二）违反本办法第三十二条第二（èr）款规（guī）定，转让、出租、出（chū）借物业服务企业资质证书的，责令（lìng）限期改正，处五千元罚款；
（三）违反本办法第四（sì）十五条规定，无故阻挠施（shī）工的，给予警告，责令改（gǎi）正。
第五（wǔ）十四条 物（wù）业服（fú）务企业违反本办法第三十九条规定不退出物业管理区（qū）域的，业主委员会可（kě）以依法提起（qǐ）诉讼。
第五十五条 违反本办法涉及其他行政主管（guǎn）部门权（quán）限的，由有关行（háng）政主管部门依（yī）法处（chù）理。
第七章 附 则
第（dì）五十（shí）六条（tiáo） 业主自行（háng）或者委托其他管理人（rén）对房屋及（jí）配套的设施设（shè）备和（hé）相关场地进行维修、养护、管理，可以参照（zhào）本办法执行。
第五十七条 本办法（fǎ）自（zì）2009年10月1日（rì）起施（shī）行。
大连（lián）市人民政府1999年（nián）12月23日公布的《大连市城（chéng）市住（zhù）宅（zhái）区物业管理办法》（大政发 [1999] 123号）同时废止。
